如何杜絕蛇口花園城三期瓷磚脫落？

• 來源： 原創 更新時間： 2018-06-21 點擊： 854次
• 日前，有網友在深圳論壇上發帖——
  《蛇口花園城三期：頭上懸“劍”，危在旦夕！
  有圖有真相，照片會說話 》，
  直指蛇口花園城三期小區（以下簡稱花三）
  存在”劍“懸頭上的安全隱患。
  “頭上懸”劍“，高墻掉磚、
  低墻、室內也掉磚，
  20棟樓都掉磚”......
  

   
  

   
  

   
  

   
  （網友“三葉草四方”所拍攝的圖片）
  帖子在網上引發廣泛關注。
  現在小區掉磚情況如何？
  是否消除了安全隱患？
  近日，記者來到蛇口花園城三期進行實地調查。
  

   
  （小區位于蛇口人民醫院附近，
  附近有3個公交站，地鐵站也很近。）
  記者調查發現，
  花園城三期外墻鋪磚面積共2.8萬平方米，
  經測量發現有安全隱患
  （即存在脫落、明顯空鼓的地方）的樓體有41處，
  面積約為2500平方米。
  多棟建筑外墻“滿目瘡痍”出門需戴頭盔
  蛇口花園城三期小區附近有人人樂購物廣場、沃爾瑪，
  生活購物方便旁邊即是四海公園，
  娛樂休閑便利，
  目前房價仍在9萬元/平方米以上。
  6月13日，
  記者來到小區后，
  還未進入內部便在北門附近看見了一處圍擋，
  提醒居民不要靠近。
  

   
  據小區業主介紹，該處設置圍擋是由于幾天前4B棟17樓飛落了一塊2平方米左右外墻墻磚。進入小區內部，記者發現，該小區的的外墻用“滿目瘡痍”來形容絲毫不為過，無論是高層還是低層，都有大面積掉磚現象的存在，許多未掉磚的墻面也存在明顯空鼓，呈現出波浪狀。
  

   
  （網友“三葉草四方”所拍攝的圖片）
  

   
  （屋內屋外都存在掉磚現象。）
  小區內部的多處道路上都有設置有圍擋、警示牌。
  

   
  

   
  （網友“三葉草四方”所拍攝的圖片）
  據花三業主介紹，外墻掉磚的情況并不是近期才出現，已經持續了10年之久，早年掉磚時招商地產公司曾經進行過修補，但補的磚也同樣會掉。隨著時間推移，掉磚的情況逐漸嚴重，已經影響到了小區居民的生活以及出行。
  “小區內掉磚面積較大的住戶，
  由于防水層被破壞，
  家里開始出現了滲水狀況的
  已經超過70多家。”
  ”目前讓孩子出門都戴著頭盔，
  害怕隨時樓上會飛磚下來。
  在小區內走路時，
  也要不時抬頭看看自己走的路是否安全。”
  

   
  （有些房屋掉磚嚴重的住戶，屋里已經出現漏水現象。）
  

   
  實際上，外墻磚脫落的情況由來已久
  業委會的會議紀要里顯示，
  在2008年
  已經出現并反饋過
  外墻磚脫落的情況。
  

   
  地產公司在2012年
  曾出具過關于外墻磚脫落的情況說明
  

   
  樓體維修需花費千萬
  “抹去傷痕，
  再次打造美麗、安全的花三，
  這是我們業主的訴求。”
  花三業委會相關負責人告訴記者，
  在5月29日街道組織召開協調會后，
  住建局質監站人員現場勘查小區后給出了3個專方案建議，
  一、一次性徹底解決方案，將外墻的磚全部除掉，從基底層開始重新抹灰，重做防水、重上磚或涂料。
  二、局部做、分批做、分幾年做。先做大面積嚴重區域，小面積暫時不動，后續隨著資金到位，慢慢改造。
  三、哪掉補哪，加強監管排查，及時修補。雖不能根治問題，但資金需求較小。
  “在質保期內就已經出現過掉磚的情況，
  這明顯是工程的質量問題，
  20棟房子每棟都掉。
  這就像給了我們一個天生不健康的嬰兒，
  還想讓我們將他撫養健康長大。”
  該負責人告訴記者，全面整修涉及到責任方以及技術、資金來源等問題，至于由誰牽頭整修目前業主們感到很茫然。業主們認為房屋明顯存在質量問題，應該由招商地產來負責整修，給業主們一個交待。
  關于是否是房屋質量問題造成的掉磚，記者就該問題采訪了招商地產相關負責人，他表示是否是質量問題需要經過專業檢測。目前經過前期溝通協商后，地產公司正在制定改造方案，初步估算全面鏟除整修需要花費超過1000萬，而如果分批整修只需花費200萬左右。
  對于是否會出資維修，該負責人表示，招商地產屬于國企，按正常的法規要求，過了質保期地產不需要承擔任何的法律責任，得由房屋本體維修基金來出資。他表示針對該事件，在協商方案出來，明確責任后，地產會根據相應程序，承擔相應的費用。
  律師：建筑地產需擔責
  記者了解到，花三外墻采用陶土磚極其施工做法，由于容易導致掉磚，國家在2010年已經禁止使用。據花三業主介紹提供的相關材料顯示，花三工程分為2004年12月和2006年12月兩期入伙。
  外墻裝飾工程的質保期通常為2年，防水層質保期為5年，外墻裝飾工程包含在總包（土建）合同中，將外墻立面裝飾工程的質保期和防水工程捆綁，統一為5年。
  房子建造在國家禁止使用陶土磚之前，且也已經過了質保期，那么該處房屋的安全隱患問題該如何追責？記者就相關問題咨詢了北京市盈科（深圳）律師事務所簡曉滿。
  簡律師告訴記者，開發商保修責任期滿后（一般為5年），小區公共部位、設施、設備的維修、養護和改造住宅樓房內的共用部位共用設施設備的維修費用由房屋維修基金支付，維修基金不足時，由該幢住宅樓房內房屋維修基金全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。在修復前發生事故的，物業公司沒有盡到提醒義務的，物業公司承擔責任。
  簡律師表示，雖然質保期已過，但是該棟建筑在質保期內已經出現過房屋質量問題，地產公司有責任在當時修復問題。由于目前問題仍處于持續狀態，說明在質保期內問題沒有完全解決，如果發生安全事故，地產仍需承擔責任。簡律師建議，業主應該請第三方鑒定，找出外墻磚塊掉落的根本原因，確定問題后再走相關法律程序去追究相關責任。
  進度
  據介紹，自4月份接到投訴后一直在推進此事，
  目前街道已求花三物業管理單位招商物業
  將存在明顯安全隱患的外墻陶土磚敲落鏟除，
  盡量消除短期內的安全隱患。
  招商街道約談了深圳招商房地產公司相關人員，
  要求其根據原始設計施工資料
  制定出標本兼治的改造方案一改造預算。
  治理方案推出后，
  街道將再次組織
  招商房地產、招商物業、花園城三期業主
  召開協調會議，
  明確了物業、地產等單位職責分工，
  加快隱患整治進度。
  安全重于泰山，
  隱患應該盡快消除，
  防范于未然，
  避免出現傷亡事故。
  不然如此小區，
  每天頭上猶如“懸劍”，
  怎能令人住得安心？

  如何從源頭杜絕瓷磚脫落危機？

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  一般導致脫磚原因：

  1.水泥砂漿比例不對

           傳統鋪貼一般都是使用水泥和沙子現場混合作為粘接劑，水泥漿液中含有的水分可以被瓷磚吸收并固化，從而形成瓷磚對墻面的抓握力。這種操作方式的關鍵就在于水泥和沙子的配比配比不對，沙子占的比例太高，或沒有在沙漿里加膠粘劑，都會導致水泥砂漿粘不住瓷磚。而水泥沙漿里加水的比例太高，干燥過程中會逐步與瓷磚脫離。另外，沙子質量也有關系，質量較差的沙子容易使水泥砂漿的強度變差，最終導致瓷磚空鼓脫落。

  2.瓷磚泡水不飽滿

  

   

        瓷磚胚體存在或大或小的孔隙，鋪貼前泡水可以讓瓷磚“喝飽水”，防止鋪貼后瓷磚吸收水泥砂漿的水分。而在鋪貼前瓷磚沒有泡水或者泡水時間不足，就會出現出現空鼓、脫落。

  3.水泥砂漿沒有涂抹均勻

          瓷磚鋪貼時，背面的水泥砂漿需要涂抹均勻飽滿。有些瓦工為了節省時間打圍堰砂漿，只涂抹在瓷磚四周，造成只有瓷磚邊3~5公分的砂漿粘貼墻體，鋪貼后空鼓率過高。

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  施工建議：拋棄傳統的水泥砂漿鋪貼，采用更為科學的瓷磚膠產品進行貼磚。